مالیات نقل و انتقال املاک
مالیات نقل و انتقال املاک | مالیات اجاره، خانه های لوکس، خانه‌های خالی و نقل و انتقال ملک از انواع مالیات بر املاک هستند. درصد مشخصی از ارزش ملک باید در مالیات نقل و انتقال املاک پرداخت گردد و از آنجا که پرداخت این مالیات در زمان نقل و انتقال الزامی بوده و بدون پرداخت آن، نمی‌توان برای انتقال ملک اقدام کرد، لازم است افرادی که قصد انتقال ملک خود را دارند با این نوع از مالیات، آشنا شوند.
مالیات نقل و انتقال املاک چند نوع می باشد ؟
مالیات نقل و انتقال ملک و و مالیات فروش ملک به 4 دسته کلی تقسیم می‌شود:
- مالیات نقل و انتقال ملک
- مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)
- مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
- مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
در ادامه هریک از انواع مالیات نقل و انتقال ملک بیشتر آشنا می‌شویم و به بررسی نحوه محاسبه مالیات فروش ملک می‌پردازیم.
مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟
مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات است که در دسته معافیت مالیاتی قرار ندارد و در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند. در واقع فرد فروشنده باید مالیات را پرداخت نماید. در ضمن نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، از طریق مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی و پرداخت این مالیات، با استفاده از دستگاه های پوز است.
فرمول مالیات نقل و انتقال ملک
برای به‌دست آوردن مالیات نقل و انتقال ملک باید ابتدا ارزش معاملاتی آن را از جدول‌های کمیسیون تقویم املاک مطلع شوید، سپس آن را در 5 درصد ضرب کنید.
مالیات نقل و انتقال املاک =۵ درصد×ارزش معاملاتی ملک
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری
اگر شخصی تصمیم بگیرد تا سرقفلی مغازه یا ملک تجاری خود را در مقابل دریافت پول به فرد دیگری واگذار نماید، باید دو درصد از آن را به دولت به عنوان مالیات پرداخت نماید. بنابراین در ازای واگذاری سرقفلی مغازه‌ای که ارزش آن حدود 3 میلیارد است باید مبلغ 60 میلیون تومان مالیات پرداخت کرد.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی
شاید بهتر باشد موضوع محاسبه نقل و انتقال املاک مسکونی را با یک مثال برای شما مشخص کنیم: فردی تصمیم می‌گیرد تا ملک مسکونی با ارزش معاملاتی یک میلیارد تومانی را به قیمت 900 میلیون به یک موسسه یا شرکت دولتی واگذار کند. در این صورت مالیاتی که به این ملک تعلق می‌گیرد ۵ درصد کل مبلغ است و به عبارتی میزان مالیات نقل و انتقال این ملک ۴5 میلیون تومان خواهد بود.
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
تصویب‌نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار تعیین شد. بر اساس مصوبه این قانون، هرگونه ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده سازان (بساز و فروش‌ها) و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.
فرمول جدید محاسبه مالیات بر ساخت و ساز
فرمول تازه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز سود سازنده، هزینه زمین و هزینههای ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. با این حساب برخلاف مصوبات قبلی که مالیات به صورت 10 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود و امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت، از این به بعد مسکن‌سازان نیز مالیاتی در حد سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند.
در قانون تازه مالیات بر ساخت و ساز، سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند. یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.
توجه داشته باشید که تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای 1395 صادر شده باشد، مشمول این نوع مالیات قرار می‌گیرند. بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ گرفته‌اند، شامل این نوع مالیات نمی‌شوند.
مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟
مالک یا مالکان بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد هستند. مؤدیان موضوع این نوع مالیات مکلف هستند تا اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تا 30 روز پس از انجام معامله ارائه نمایند. در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلقه را طبق مقررات پرداخت کنند.
نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به چه صورت است؟
بر اساس تبصره 4 ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم، هزینه دارایی انتقال سند ملک و پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات باید به‌صورت آنی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. به‌موجب همین ماده قانونی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تا امکان دسترسی سازمان امور مالیاتی کشور را به سامانه ثبت الکترونیک فراهم کند. پس از محاسبه میزان مالیات در دفترخانه مالیات، مودیان می‌توانند در همان دفترخانه، مالیات موردنظر را پرداخت کنند. با این امکان، دیگر نیازی به مراجعه حضوری مودیان مالیاتی به سازمان امور مالیاتی کشور نخواهد بود.
معافیت مالیات نقل و انتقال املاک
در مورد مبحث مالیات نقل و انتقال املاک، معافیت‌هایی هم وجود دارد که در این قسمت برخی از این موارد را برای شما ارائه خواهیم کرد:
- املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.
- اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.
- املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵۰ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف هستند.
- زمین‌هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.
- اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند.
- در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.
- در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می‌شوند.
مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
برای نقل و انتقال ملک نیاز به مدارکی داریم که معمولاً در طی سالیان مختلف تغییر خاصی هم ندارد. برای انجام امور اداری باید این مدارک را به همراه داشته باشد:
- استعلام دفترخانه (با ذکر نام خریدار)
- فتوکپی اسناد مالکیت اعم از رسمی یا قراردادی یا اجاری
- فتوکپی گواهی شهرداری
- فتوکپی شناسنامه خریدار (ان)
- فتوکپی شناسنامه فروشنده (گان)
- فتوکپی کارت ملی خریدار (ان) (پشت و رو)
- فتوکپی کارت ملی فروشنده (گان) (پشت و رو)
- فتوکپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
- فتوکپی پروانه ساختمان
- فتوکپی پایان کار
- فتوکپی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن)
- گواهی واریز مالیات بر ارث (فرم ۱۹)
- نقشه و کروکی محل
- آدرس دقیق ملک
